你估只是香港流行「劏房」咩?(下)

上回講香港的「劏房」的投資術傳到去台灣,還有人開班授徒,讓很多人都心動想去報讀這種課程。不過有多年投資物業收租的律師就提醒,當中其實有很多不為人知的「伏位」,呼籲投資者要理性、冷靜地處理。

「10% 投資回報率」是真的還是被誇大?

有投資課程聲稱劏房投資回報可達10%以上,蔡律師直接說,一般房地產,回報率大概是3%,如果將之分間,可以去到4-5%。如果某課程聲稱是10%的話,可能舉辦課程的人是以現金投報率來算。舉例來說,有人投資一個價值 1000 萬新台幣的樓房,4成是自資,6成做按揭。把它分間做成四間套房,而裝修是100萬新台幣,即他的成本是500萬。每間假設租金為10,000元,即投報率會是(40,000 x12) 除以 500萬 = 9.6% 。

不過如果樓房不是做6成按揭,而是8成的話,那麼那個現金投報率就沒有那麼高了。

間房可能要下層業主同意也要申請證照

除此之外,在台灣,尤其台北、新北、桃園有規定,如果要將公寓隔套的話,兩間房以上,要得「直下層」屋主同意,如不同意施工的話,罰款 6 萬至30萬新台幣不等(折合約1.5萬至7.5萬港幣),還要申請「室內裝修許可證」,如果沒有證照施工被抓的話,又是罰款,所以「公寓隔套」好像很好賺,但有很多細節位要留意,若然不小心,有機會「偷雞唔到蝕渣米」,所以都是想清楚才好!